Die Immobilienindustrie wirbt in letzter Zeit immer öfter damit, das Hausbesitzer mit der eigenen Immobilie die Rente aufbessern, ohne ausziehen zu müssen. Diese Werbung wird sicher manch älteren Hausbesitzer ansprechen, etwa weil die Rente kaum zum Leben reicht oder teure Investitionen anstehen.
Das das möglich ist, wird ja in der Werbung versprochen, hat natürlich nicht immer nur Vorteile. Keiner verschenkt Geld und wenn der Hausbesitzer nicht aufpasst, steckt er in einem Vertag fest, den er so nicht wollte.
Am Markt gibt es nun verschiedene Modelle, wie der Rentner sein Eigentum in eine sprudelnde Geldquelle umwandeln kann.
Modell 1: Die Leibrente
“Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Zahlungsempfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB).”
Dabei verkauft der Hausbesitzer sein Eigentum an einen Investor. Dieser garantiert im Gegenzug dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht und zahlt eine im Vertrag festgeschriebene monatliche Rente.
Für den Verkäufer ist vorteilhaft, dass er für den Rest seines Lebens einen Teil seines Einkommens sichern kann. Für den Käufer besteht die Hoffnung, dass der Verkäufer unerwartet früh stirbt und so die Leibrente vorzeitig endet. Man spricht in einem solchen Fall von einem versicherungsmathematischen Gewinn. Falls keine Anpassung an die Inflationsrate vorgesehen ist, kann der Käufer außerdem darauf hoffen, dass seine Einkünfte steigen, aber der Wert der Leibrente durch die Inflation sinkt.
Allerdings bekommen die Verkäufer dabei nicht den vollen Wert ihres Hauses angerechnet. Stattdessen orientieren sich die Anbieter bei der Berechnung der Rentenhöhe an der statistischen Lebenserwartung der Verkäufer. Je länger die angesetzte Restlebenszeit, desto geringer ist die Rente. Hinzu kommt, dass es derzeit kaum noch lebenslange Renten, sondern in erster Linie Zeitrenten von bis zu 15 Jahren gibt. Das macht die Leibrente für fast niemanden mehr interessant, denn diesem Poker möchte sich kein Rentner aussetzen.
Und auch der Fiskus hat hier seine Finger im Spiel, denn Leibrenten sind mit dem sogenannten Ertragsanteil zu versteuern.
Modell 2: Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf wird, wie der Name schon sagt, ein Anteil an der Immobilie in Höhe von bis zu 50 Prozent (Mindestbetrag 100.000 Euro) gegen einen Einmalbetrag und lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht steuerfrei verkauft. Den Wert des Objektes bestimmt ein unabhängiger Gutachter, der Teilkäufer wird so stiller Miteigentümer.
Dieses Modell scheint relativ einfach zu funktionieren. Wer also einen Teil seiner Immobilie verkauft, der bekommt schnell Geld und der Rest bleibt sein Eigentum. Dadurch können die Alteigentümer ihre Immobilie weiter bewohnen sowie ihren Restanteil auch vererben. Weiter kann das Haus später, gemeinsam mit dem Teilkäufer, komplett verkauft werden oder der verkaufte Anteil vom bisherigen Besitzer oder seinen Erben wieder zurückgekauft werden.
Für den verkauften Anteil bezahlt der Alteigentümer aber fortan ein Nutzungsentgelt (Miete). Ein weiterer Negativpunkt ist, das sich der Käufer nicht an den zukünftigen Instandhaltungskosten beteiligt. So kann es für den Eigentümer noch teuer werden. Für die Firmen hingegen gibt es kaum eine sicherere Methode, um Geld zu verdienen. Die Verträge sind in der Regel so gestrickt, dass ihr Risiko bei null Prozent liegt.
Modell 3: Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ist eine besonders aus den USA bekannte Form der Immobilienrente. Dort erhalten die Kunden ein Darlehen zur freien Verfügung und zahlen bis zu ihrem Tod weder Tilgung noch Zinsen. Nach dem Tod des Hauseigentümers verkauft die Bank die Immobilie und begleicht das Darlehen.
Dieses Modell ist in abgewandelter Form auch in Deutschland möglich. Hier gibt es Banken, die aber mindestens die Zinszahlungen verlangen. Damit bezahlt man einen monatlichen Betrag, die Rate ist aber deutlich niedriger als bei einem Annuitätendarlehen.
Der große Vorteil dieses Modells ist, dass man Eigentümer der Immobilie bleibt. So hält man sich für die Zukunft weiterhin alle Möglichkeiten offen. Es bleiben aber weiterhin auch alle Instandhaltungskosten beim Eigentümer.
Modell 4: Rückmietkauf
Dieses Model scheint auf den ersten Blick sehr lukrativ für den Immobilienverkäufer zu sein. Hier verkauft ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie anschließend wieder zurück. Zeitgleich erhält er ein Mietrecht auf Lebenszeit – bzw. bis zu dem Zeitpunkt, bis er ausziehen möchte. Dabei ist von Vorteil, dass der Verkäufer als Kaufpreis den Marktpreis ohne Abzüge bekommt. Es gibt aber keine Rente und mit dem ausgezahlten Einmalbetrag muss der Verkäufer auskommen und davon künftig auch die Miete bezahlen.
Ob und wie lange sich das Modell rechnet, hängt im wesentlichen von der Höhe der vereinbarten Miete ab. Ein gutes Modell für alle, die intelligent mit ihrem Verkaufserlös wirtschaften können. Jetzt kommen aber auch keine großen Ausgaben auf den ehemaligen Hausbesitzer zu, denn für Instandhaltungskosten und Renovierungsarbeiten sind fortan die neue Eigentümer zuständig.
Der Teilverkauf –
Alternative:
Die Umkehrhypothek
Sie sind Eigentümer einer Immobilie und und möchten von der eigenen Immobilie jetzt im Alter finanziell profitieren, aber ohne ausziehen zu müssen?
Eine Immobilienrente macht das möglich. Egal wofür Sie einen zusätzlichen finanziellen Spielraum benötigen, ob für Reisen, für einen seniorengerechten Umbau, für eine Aufbesserung der laufenden Rente oder vieles andere, Ihre Wünsche und Ihre individuelle Situation bestimmen die für Sie passende Lösung.
Aktuell wird sehr heftig diskutiert, inwieweit der Teilverkauf die beste Lösung darstellt, um aus der eigenen Immobilie Geld zu erhalten.
In diesem Leitfaden wollen wir die beiden Produkte Teilverkauf und Umkehrhypothek hinsichtlich ihrer Eigenschaften und ihrer Vorteilhaftigkeit vergleichen. Wer sich für einen Teilverkauf entscheidet, verkauft in der Regel die Hälfte seiner Immobilie und erhält dafür eine Einmalzahlung sowie ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht.
Bei der Umkehrhypothek- auch Immobilienverzehrkredit genannt – gewährt die Bank ein Darlehen (Einmalzahlung und/oder monatliche Rente), für das allein die Immobilie als Sicherheit dient. Während der Laufzeit fallen keine Zahlungen für Zins und Tilgung an. In unserem Leitfaden stellen wir beide Alternativen gegenüber und helfen Ihnen, die für Sie am besten geeignete Lösung zu finden.